انواع مدل های سرمایه گذاری در بازار مسکن

اجاره نشینی اعیانی!

سرمایه گذاری در بخش املاک از دیرباز یکی از انواع سرمایه گذاری های مطمئن و پرسود محسوب می شده است و در تمام دنیا سرمایه گذاران و پولدارهایی که حتی کسب و کارشان مربوط به املاک نیست، بخش اعظمی از سرمایه انباشته ی خود را در املاک ذخیره می کردند. با گذر زمان و تخصصی شدن جوامع در تمامی بخش ها، بحث سرمایه گذاری نیز وارد فازهای علمی تر و تخصصی تری شده و خود به چند شاخه و زیرشاخه مجزا تقسیم شده است. هر شاخه نیز به نوبه خود دارای طرفدارهای خاص خود بوده و متخصصان در آن شاخه به ارائه خدمات مشاوره ای به سرمایه گذاران می پردازند. یکی از دلایل رونق همیشگی شغل مشاورین املاک در سراسر دنیا نیز به همین دلیل می باشد که مشاورین املاک جدای از خرید و فروش ملک برای مصرف کننده ها، دقیقا کارشان ارائه مشاوره به سرمایه گذاران ملکی می باشد.
اینکه سرمایه گذاری ملکی به چند شاخه تقسیم می شود بحث امروزمان نیست و قطعا خود مطلب مفصل و مجزایی می طلبد. در این مطلب به یکی از مدل های سرمایه گذاری ملکی می پردازیم که چند سالی است طرفداران پر و پا قرصی پیدا کرده و بسیاری از سرمایه گذاران در این مسیر به سودهای کلانی رسیده اند.
زمانی که تمام داشته و سرمایه ی شما به اندازه ی خرید یک خانه بوده که آن خانه نیز جهت سکونت و استفاده ی خودتان است و عملا پس از خرید آن خانه و سکونت در آن سرمایه ی در گردشی برای شما باقی نمی ماند، چگونه می شود به سرمایه گذاری در بخش املاک فکر کرد؟ البته که باید آفرین گفت به اولین نفری که در این موقعیت بوده است و توانسته راهکاری برای سرمایه گذاری پیدا کند که هم اکنون آن راهکار به یکی از پرطرفدارترین مدل های سرمایه گذاری ملکی تبدیل شده است.
شما می توانید پول خرید یک خانه را به خرید یک خانه اختصاص ندهید. بلکه با بخش کوچکی از آن پول یک واحد مناسب جهت سکونت خود را اجاره نمایید و با بخش باقیمانده آن پول وارد سرمایه گذاری شده و به یک پروژه مسکونی در حال ساخت مطمین وارد شده و پیش خرید انجام دهید. تا در طی زمان باقیمانده هزینه ی یک واحد را به صورت اقساطی پرداخت کرده و بعد از یک یا دو سال به یک واحد نوساز رسیده اید باتوجه به اینکه طی این دو سال در خانه ی خود نیز ساکن بوده اید با تمامی امکانات بدون هیچگونه کمبودی. با این روش سرمایه گذار موفق شده است سکونت خود را به شکل منطقی و کامل انجام دهد با حق انتخاب بالا و امکانات رفاهی کامل، به طور همزمان نیز به یک سرمایه گذاری مطمین و موفق پرداخته است و توانسته است سود قابل قبولی را نصیب خود نماید.
این روش سرمایه گذاری در جوامع شهری امروزی به یک روش جاری تبدیل شده است که معمولا کسانی که پس اندازشان به اندازه خرید یک خانه می رسد و یا آنهایی که در گذشته خانه ای خریده اند و با فروش آن، وارد این روند شده و اگر انتخاب های مناسبی از نظر قیمت و زمان خرید یا فروش و گزینه مورد نظر داشته باشند، سود حاصله را می توان تضمین شده دانست. مزیت این روش قابل توسعه بودن آن است چرا که آن بخش از سرمایه که صرف اجاره ی یک واحد می شود همیشه ثابت بوده و جز درصد کمی تغییر نمی کند ولی با گذشت زمان و زیاد شدن سرمایه ی انباشته در پروژه های پیشفروش، می توان به سرمایه گذاری در دو یا چند گزینه ی پیش خرید همزمان رسید و سود حاصله را به صورت تصاعدی افزایش داد.

سند وکالتی خانه

معامله وکالتی چیست؟

امروزه به دلایلی مانند افزایش هزینه های مربوط به انتقال سند و یا در رهن بانک بودن سند ملک شاهد افزایش معاملات ملکی به صورت وکالتی هستیم بطوری که در این معاملات فروشنده به خریدار مربوطه وکالت بلاعزل می دهد تا تمامی کارهای لازم پیرامون انتقال سند و یا خرید و فروش ملک را انجام دهد. در این نوع معامله سند به نام خریدار منتقل نمی شود و به همین سبب مشکلاتی را برای این نوع معاملات شاهد هستیم و لذا انجام این نوع معامله خصوصا با افراد ناشناس پیشنهاد نمی شود اما اگر مجبور به انجام این گونه معاملات شدید، حتما در دفاتر اسناد رسمی آنرا به انجام رسانده و از انجام معامله در بنگاه ها خودداری کنید.

از جمله دلایلی که در برخی موارد شاهد انجام معاملات وکالتی هستیم می توان موارد زیر را نام برد:

• نداشتن سند و یا گم‌کردن سند رسمی ملک
• در رهن بانک بودن سند ملک(برای دریافت وام)
• عجله فروشنده ملک
• بالا بودن هزینه های نقل و انتقال اسناد
• فرار مالیاتی
• آماده‌نبودن اسناد تفکیکی واحدها(آپارتمان‌های نوساز)
• نداشتن وقت و فرصت کافی
• ارزان بودن ملک

چگونگی انجام معاملات وکالتی

معاملات وکالتی با تمام دردسری که ممکن است برای خریداران بوجود آورد همچنان در بازار مسکن شاهد این گونه معاملات هستیم. در معاملات وکالتی همانطور که ذکر شد سند مربوطه به طور رسمی به نام خریدار منتقل نمی شود و تنها از سمت فروشنده، وکالتی بلاعزل به خریدار داده می شود. بر اساس این وکالت نامه که به جز برخی موارد، امکان فسخ آن از سوی فروشنده وجود ندارد، خریدار می تواند ملک مربوطه را در هر زمان و به هر قیمتی که بخواهد به دیگری فروخته و نیازی به اجازه و حضور فروشنده نمی باشد. اما همانطور که گفته شد این نوع معامله دردسرهای زیادی را به همراه دارد که می تواند خسارات بسیاری را برای خریدار به همراه داشته باشد. لذا به همین سبب توصیه می شود که از انجام معاملات وکالتی تا حد امکان خودداری شود.

 

 

خطرات معاملات وکالتی

معاملات وکالتی به سبب منتقل نشدن سند و انجام معامله با وکالت بلاعزل از سوی فروشنده، مشکلات و خطرات بسیاری را برای خریداران در بر دارد که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• امکان فروش ملک توسط فروشنده پس از دادن وکالت بلاعزل به فرد دیگر
• امکان باطل شدن وکالت بلاعزل در مواردی مانند فوت و یا جنون فروشنده. باید توجه داشت ذکر شدن عبارت "وکالت بعد از فوت نیز برقرار باشد" در وکالت نامه نیز مانع از باطل شدن آن نمی باشد.
• عدم مالکیت اصلی با داشتن وکالت بلاعزل
• امکان توقیف ملک در معاملات وکالتی
• وجود حکم تخریب برای خانه مربوطه

همانطور که ذکر شد در این گونه معاملات امکان اینکه فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد زیاد است. لذا برای داشتن مالکیت نسبت به ملک مورد نظر و همچنین جلوگیری از فروش ملک به افراد دیگر، پیش از سند خوردن آن به نام خریدار، بایستی در زمان گرفتن وکالت نامه، در متن آن ذکر شود که فروشنده حق فروش ملک به دیگری را ندارد و یا اینکه همزمان با تنظیم وکالت نامه بلاعزل یک مبایعه نامه نیز تنظیم شود و در آن ذکر گردد که خریدار می تواند ملک را به هر کسی و با هر قیمتی معامله کرده و فروشنده حق درخواست ثمن را ندارد. در این صورت ملک مورد نظر تحت تملک خریدار بوده و تنها مراحل ثبت رسمی آن بایستی طی شود و فروشنده اجازه فروش ملک به دیگری را نداشته و حتی در صورت فوت فروشنده نیز ملک مربوطه تحت اختیار خریدار خواهد بود.

از دیگر مزایای تنظیم مبایعه نامه، جلوگیری از توقیف ملک مورد نظر می باشد. بطوری که در صورت اعلام این مورد که تاریخ تنظیم مبایعه نامه، پیش از حکم دادگاه بوده است، امکان توقیف ملک دیگر وجود نداشته و خریدار می تواند نسبت به ملک مربوطه ادعای مالکیت کند. 

چگونگی تبدیل سند وکالتی به سند رسمی

در صورت انجام معاملات وکالتی در اولین فرصت اقدام به ثبت رسمی معامله مربوطه و انتقال نام آن کرده تا از هر گونه خسارات احتمالی پیشگیری کرده باشید. به منظور تبدیل سند وکالتی مربوطه به سند رسمی بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه مدارک زیر اقدام به انجام مراحل مربوطه کنید.

• سند مالکیت ملک مورد نظر
• مدارکی برای اثبات تملک خریدار بر ملک مورد نظر مانند بنچاق انتقال قبلی، تقسیم‌نامه، حصر وراثت
• گواهی پایان کار ساختمان که توسط شهرداری صادر شده است (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
• مفاصا‌ حساب شهرداری (پسماند و عوارض شهرداری)
• مفاصا‌حساب دارایی
• استعلام ثبت ملک
• اصل شناسنامه و کارت ملی
• اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه ای که آن را تنظیم کرده است

 

پیشنهاداتی پیرامون معاملات وکالتی

• از انجام معاملات وکالتی خودداری کنید.
• در مورد این نوع معامله حتما اطلاعات لازم را کسب کنید.
• از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
• از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
• در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
• از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
• وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. 
• در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید
• همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنطیم کنید.
• هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.

آشنایی با تخلفات ساختمانی

با توجه به قوانین تدوین شده برای ساخت و سازهای ساختمانی، آشنایی با حد و حدود این قوانین می تواند شما را از بسیاری مشکلات مربوطه مصون دارد. لذا در ادامه به بررسی انواع تخلفات ساختمانی پرداخته و پیرامون آنها صحبت خواهیم کرد.

تخلفات ساختمانی

حد و حدود تخلفات ساختمانی موجود در شهرداری ها شامل موارد زیادی می شوند که در دسته بندی زیر جای می گیرند. اما بطور کلی تخلفات ساختمانی شامل اقداماتی می باشد که بر اساس آنها قوانین مربوط به ساخت و ساز، اصول بهداشتی و یا اصول فنی مربوطه نقض شده و به عنوان تخلف در نظر گرفته شده است. تخلفات مربوطه بر اساس نوع تخلف در یکی از دسته های زیر قرار می گیرد:

• نقض قوانین و اصول شهرسازی
• رعایت نکردن نکات ایمنی و تدابیر لازم برای استحکام بنا
• نقض اصول بهداشتی
• نادیده گرفتن مقررات مربوط به نمای ساختمان
• سایر تخلفات ساختمانی

اهمیت آشنایی با تخلفات ساختمانی

با توجه به میزان ساخت ساز ها و پرونده های موجود در شهرداری ها که به سبب تخلفات ساختمانی ایجاد شده اند ضرورت آشنایی با قوانین مربوطه را کاملا بیان می کند. لذا سازندگان بایستی با اطلاعات کامل و آگاهی نسبت به ملک و نوع کاربری آن، شرایط محیطی، متراژ زمین وارد پروژه مربوطه شده و پس از دریافت مجوز لازم از مراجع مربوطه آغاز به کار کند. جرا که در صورت تخطی از قوانین مربوطه و شرایط حاکم بر آن پروژه اقداماتی صورت گیر و به عنوان تخلف ثبت شوند بایستی سازنده مورد نظر جریمه های مربوط به تخلف صورت گرفته را پرداخت کرده و در برخی از موارد نیز نیاز به تخریب بخشی از ساختمان در حال ساخت خواند بود. لذا پیش از اقدام به ساخت بایستی بر اساس ماده 100 قوانین شهرداری، تمامی مجوزهای مربوطه، از جمله پروانه ساخت را دریافت کرده و پس از تایید مراجع ذیربط وارد فاز اجرایی عملیات ساخت ساز شد.

 

در همین رابطه بایستی با انواع تخلفات ساختمانی آشنایی داشته باشید که در ادامه به بررسی و توضیح آنها خواهیم پرداخت.

 

 

انواع تخلفات ساختمانی

از جمله تخلفات مربوطه به حوزه ساخت و ساز مسکن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

عدم دریافت پروانه ساخت

با توجه به ماهیت گواهی پروانه ساخت که به عنوان مجوزی برای ساخت و ساز و شروع عملیات اجرایی پروژه های ساختمانی می باشد، تمامی ساختمان هایی که بدون پروانه ساخت اقدام به ساخت و ساز کرده باشند، غیر قانونی تلقی شده و عملیات ساخت آنها توسط مراجع ذیربط متوقف خواهد شد. لازم به ذکر است تنها طی مراحل مربوط به دریافت پروانه ساخت مجوزی برای شروع کار نمی باشد و اگر بخشی از مراحل طی شده باشد اما به پایان نرسیده باشد، باز هم تخلف به حساب آمده و با سازندگان برخورد قانونی خواهد شد.

علاوه بر این چنانچه در محدوده شهری و در ملکی فاقد پلاک ثبتی، ساختمانی بصورت غیر مجاز در حال ساخت باشد، ساختمان مربوطه با توجه به ماده 100 شامل تخلف بوده و نداشتن سند نیز مانعی برای رسیدگی به تخلف مربوطه نخواهد بود.

عدم وجود پارکینگ

با توجه به نیاز مبرم خانواده به پارکینگ و لزوم احداث آن برای کاهش مشکلات مربوط به تردد در کوچه ها و همچنین کاهش مزاحمت برای همسایه ها از سویی و راحتی خیال مالکان از سوی دیگر، قوانین موجود، احداث پارکینگ را برای هر ساختمانی بسته نوع کاربری آن لازم و ضروری شمرده، که بایستی در زمان طراحی ساختمان به آن توجه داشت. ماده 100 قانون شهرداری نیز در این رابطه بسیار جدی وارد عمل شده و برای ساختمان هایی که فاقد پارکینگ می باشند و یا فضای قابل تغییری برای پارکینک ندارند، وارد عمل شده و برای مالکین مربوطه جریمه هایی را در نظر گرفته است که در صورت رفع مورد خلافی، از این جریمه ها مصون خواهند بود

عدم توجه به نوع کاربری ملک

کاربری ملک موردی است که بسته نوع فعالیت و شرایط محیطی، برای یک ملک در نظر گرفته می شود. نوع کاربری املاک در اسناد مربوطه ذکر می شود و چنانچه از ملک مربوطه استفاده دیگری شود خلاف قانون بوده و با مالکین برخورد خواهد شد. بطوری که اگر در ملک مورد نظر ساختمانی مغایر با نوع کاربری ذکر شده در پروانه ساخت احداث شود کمیسیون ماده 100 وارد عمل شده و با توجه به شواهد موجود موضوع را بررسی خواهد کرد و در صورت تخلف به ساکنین مربوطه دستور تخلیه ملک طی حداکثر 2 ماه را خواهند داد

 

 

عدم رعایت اصول مربوط به استحکام بنا

این مورد از جمله تخلفاتی است که در صورت احراز آن، مالک و یا سازنده بایستی حتما نسبت به مقاوم سازی ساختمان مربوطه اقدام کند. در غیر این صورت با عدم توجه سازندگان به دستورات داده شده و یا در صورت عدم امکان مقاوم سازی بنا، حکم تخریب ساختمان مربوطه صادر شده و اجرای آن در صورت عدم مقاوم سازی ساختمان، حتمی خواهد بود. لازم به ذکر است که مهندسین ناظر بر پروژهای ساختمانی، اجازه اعتراض به این مورد را داشته و در صورت معترض بودن آنها پرونده مربوطه به کارشناسان دادگستری سپرده خواهد شد.

تجاوز به معابر شهری

اگر ساختمانی بر اساس طراحی انجام شده در آن به فضاهای عمومی و شهری تجاوز کرده باشد بایستی در صورت نوسازی موارد ذکر شده را رفع کند اما در صورتی که تخلفات انجام شده بر خلاف پروانه ساخت باشد و خارج از طرح تصویب شده انجام شده باشد پرونده ملک مربوطه به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد.

تراکم ساختمانی

عدم رعایت اصول مربوط به تراکم ساختمانی بطوری است که ساختمان مربوطه دارای تعداد طبقات و واحدهایی بیشتر از حد مجاز ذکر شده در پروانه ساخت می باشد. این تخلف که زیر مجموعه عدم رعایت اصول فنی شهرسازی می باشد، قابل اصلاح بوده و با پرداخت جریمه های مربوطه، تراکم اضافه شده، مجاز به حساب آمده و می توان برای ملک مربوطه گواهی پایان کار نیز دریافت کرد. این حکم در صورت تخریب ملک به حالت قبل بازگشته و تراکم ذکر شده در پروانه ساخت مورد استناد خواهد بود.

رسیدگی به تخلفات ساختمانی

همانطور که ذکر شد قوانین مدون برای نظارت بر ساخت و ساز ها وجود دارد که تحت عنوان ماده 100 از آن یاد می شود و شامل 11 تبصره می باشد. علاوه بر این ماده 23 قانون نوسازی نیز اجازه نظارت بر نحوه استفاده از اراضی مختلف را به شهرداری ها داده و آنها را مکلف برای رسیدگی به تخلفات صورت گرفته می داند.

در این میان کمیسیون ماده 100 که شامل نماینده وزارت کشور(با انتخاب وزیر کشور)، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر(با انتخاب شورای شهر) می باشد به منظور رسیدگی به تخلفات مربوطه تشکیل شده و وارد عمل می شود. این کمیسیون با دادن فرصت لازم به مالکین جهت رفع خلافی های انجام شده اقدام به تصمیم گیری خواهد کرد که می تواند شامل جریمه های نقدی، توقف عملیات اجرایی پروژه و تخریب بخشی از ساختمان و یا تخریب تمام ساختمان شود. تمامی دستورات صادر شده پس از اعلام به سازندگان و دادن مهلت زمانی مشخص جهت اجرای آن، پیگیری شده و در صورت عدم اجرای احکام صادر شده شهرداری ها اقدام به اجرای حکم مربوطه خواهند کرد.

چگونگی محاسبه سن ساختمان

منظور از سن ساختمان چیست؟

یکی از موضوعات مهمی که در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش ملک، به آن توجه می شود، تعیین سن ساختمان می باشد. ساختمان ها مانند هر چیز دیگری پس از مدتی از حالت نوسازی و بروز بودن خارج شده و به همین سبب قابلیت پاسخگویی به تمامی نیازهای زندگی را نخواهد داشت. این توانایی و ایده آل بودن ساختمان به کمک سن آن تعیین شده و در ساختمان های مختلف بسته به معیارهای گوناگون متفاوت می باشد. بسته به سن ساختمان برخی ساختمان ها را نوساز و برخی دیگر را گلنگی می گویند که دو اصطلاح معمول برای خانه ها و سن ساختمان می باشد.

اهمیت تعیین سن ساختمان

سن ساختمان یکی از مهمترین معیار های موجود برای ارزش گذاری املاک و ساختمان ها می باشد. بطوری که قیمت ساختمان ها ارتباطی مستقیم با سن ساختمان داشته و بر اساس آن بالا و پایین می رود. به عبارتی ارزش ساختمان های نوساز که از امکاناتی بسیار بالاتر و با کیفیت تر بر خوردارند و به لحاظ اصل بنا نیز سالم هستند، در مقایسه با خانه های کلنگی بسیار بالاتر بوده و این موضوع یکی از مهمترین مواردی است که اهمیت تعیین سن ساختمان را نشان می دهد.  

با توجه به نکات ذکر شده شاهد تفاوت قیمت ها بر اساس سن ساختمان ها هستیم. اما در برخی مناطق شهری و بافت قدیمی، این مورد بصورت کاملا برعکس دیده می شود. بطوری که بر خی خانه ها در بافت قدیمی به سبب قدمت و اهمیت نوع ساخت ساختمان، ارزشی بالاتر در مقایسه با خانه های نوساز آن منطقه دارد. در نتیجه تفاوت قیمت املاک علاوه بر سن ساختمان مربوطه به شرایط و معیار های دیگری نیز .ابسته می باشد اما از آنجایی که عمر مفید ساختمان ها 30 سال می باشد، خانه هایی با سن ساخت بالا که از کیفیت پایین تری برخوردار می باشند ارزش کمتری نیز در زمان خرید و فروش خواهند داشت.

 

 

یکی دیگر از مواردی که تعیین سن ساختمان در آن اهمیت می یابد اخذ وام مسکن و تسهیلات بانکی می باشد. بطوری که اگر خریدار قصد دریافت وام و تسهیلاتی از روی سند ملک داشته باشد بایستی به تاریخ پروانه ساخت و زمان صدور آن توجه کند. چرا که یکی از مهمترین معیار ها برای دریافت تسهیلات بانکی سن ساختمان مربوطه می باشد. بطوری که تسهیلات بانکی به ساختمان هایی با سن 15 سال و در برخی موارد بسته به نوع تسهیلات مربوطه به ساختمان هایی با سن بالاتر از 30 سال تعلق نمی گیرد. لذا توجه به این موضوع پیش از اقدام به خرید اهمیت بسیار بالایی دارد. 

چگونگی محاسبه سن ساختمان

محاسبه سن ساختمان با توجه به نکات گفته شده از اهمیت بالایی برخوردار بوده و بایستی در زمان خرید ملک به آن توجه داشت. یکی از مواردی که موجب اختلاف میان خریدار و فروشنده می شود نحوه تعیین سن ساختمان است. از آنجایی که سن ساختمان بر اساس معیار های مختلف، انواع متفاوتی دارد، روش های محاسبه آنها نیز متفاوت می باشد که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت.

سن واقعی ساختمان

سن واقعی ساختمان همانطور که مشخص می باشد از زمان شروع عملیات اجرایی و ساخت محاسبه شده و تمامی روند ساخت و ساز و آماده شدن آن را شامل می شود. به عبارتی بایستی برای محاسبه سن واقعی ساختمان مورد نظر تاریخ پی ریزی و زمان تشکیل فوندانسیون ساختمان را در نظر گرفت و بر اساس آن قدمت ساختمان را محاسبه کرد. برای یافتن تاریخ شروع عملیات ساخت یک بنا، می توان به گواهی پروانه ساخت رجوع کرده و از تاریخ صدور جواز، سن واقعی ساختمان را برآورد کرد.

 

سن بهره‌ برداری ساختمان

منظور از سن بهره برداری ساختمان مدت زمانی است که عملیات اجرایی ساختمان مورد نظر به پایان رسیده و بنای مربوطه دارای انشعاباتی مانند برق شده و قابلیت سکونت داشته است. معمولا این سن را از زمانی که ساختمان آماده تحویل می باشد در نظر میگیرند اما بطور معمول برای محاسبه آن از کنتور برق ساختمان استفاده کرده و بر اساس تاریخ نصب کنتور، سن بهره برداری ساختمان را می سنجند.

سن سندی ساختمان

سن سندی ساختمان نیز بر اساس تاریخ ثبت اسناد مربوط به پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تشکیل سند رسمی ملک مشخص می شود و بسته به زمان تنظیم سند، سن ساختمان مربوطه متفاوت خواهد بود. برای محاسبه این نوع از سن ساختمان نیز می توان به سند ملک مراجعه کرده و بر اساس تاریخ تنظیم آن، سن سندی ملک را محاسبه کرد.

در این میان باید توجه داشت که مبنای بانک ها و موسسات مالی برای پرداخت تسهیلات مسکن و میزان آن، سن واقعی ساختمان و به عبارتی تاریخ صدور پروانه ساختمان می باشد. لذا اگر قصد دریافت تسهیلات از بانک ها را دارید در زمان خرید، به این نکته توجه کرده و اسناد مربوطه را بررسی کنی. چرا که در صورت بالا بودن سن واقعی ساختمان نوع و میزان تسهیلات مربوطه تغییر کرده و در برخی موارد به ساختمان هایی با قدمت بالاتر تعلق نمی گیرد. سن سندی و سن بهره برداری ساختمان معمولا در خرید و فروش ها اعلام می شود که ممکن است با سن واقعی ساختمان بسیار متفاوت باشد. بطوری که در برخی موارد از زمان پی ریزی ساختمان تا زمان بهره برداری آن ممکن است 10 سال یا بیشتر فاصله افتاده باشد، به همین سبب بایستی در زمان خرید به این نکات توجه داشته و علاوه بر بررسی اسناد از همسایه ها نیز پرس و جو شود تا با اطمینان بیشتری نسبت به خرید ملک مربوطه اقدام شود.

خرید خانه و نکات کلیدی آن

نکات اولیه برای خرید خانه

خرید خانه مانند هر اتفاق و تصمیم دیگری نیازمند بررسی های خاص خود می باشد اما از آنجا که خرید خانه هزینه زیادی را در بر می گیرد و بخش مهمی از سرمایه خانواده ها خرج آن می شود بایستی با دقت و اطمینان بیشتری انتخاب کرد. برای این منظور موارد مختلفی که در زیر به آن اشاره خواهد شد را مد نظر داشته و بر اساس آنها تصمیم گیری کنید.

• ابتدای امر علاوه بر هزینه اصل ملک به هزینه های جانبی نیز دقت کنید و برای آنها نیز مبلغی را کنار بگذارید
• از یک راهنمای خوب و متخصص در این امر مشورت بگیرید. مشاورین املاک به خوبی از فوت و فن خرید خانه باخبرند.
• در زمان تصمیم برای انتخاب محله و منطقه مورد نظر به نکاتی از جمله پیشرفت منطقه، امکانات منطقه، دسترسی های منطقه و فرهنگ آن توجه کنید(سرمایه گذاری در منطقه 22). چرا که علاوه بر سود دهی در کوتاه مدت در صورت اینکه قصد اجاره دادن خانه را داشته باشید براحتی امکان پذیر بوده و سریعتر می توانید این کار را انجام دهید.
• در مورد اسناد مالکیت اطلاعات لازم را کسب کرده و بیشتر دنبال خانه های سند دار باشید. از خرید ملک مشاع خودداری کرده و به نوع کاربری ساختمان در سند توجه کنید.
• در مورد عرصه و اعیان ملک اطلاعاتی کسب کنید و روی املاکی با قدرالسهم بالاتر برنامه ریزی کنید چرا که از ارزش بالاتری برخوردار می باشند.
• بهترین طبقه آپارتمان را بسته به اولویت های خود مد نظر داشته و بر طبق آن تصمیم گیری کنید.
• در طول روز و زمانی که هوا روشن است برای بازدید خانه اقدام کنید تا بتوانید میزان نورگیر بودن آنرا بررسی کنید.

در زمان بازدید از خانه نکات زیر را بررسی کنید:

• شرایط محله از جمله آرام بودن یا پر سر و صدابودن، فرهنگ خانواده ها، امکانات و دسترسی های محلی را از فروشنده و یا مشاور املاک مربوطه، جویا شوید
• در مورد همسایه ها نیز پرس و جو کنید.
• از جدا بودن کنتور آب، برق و گاز هر واحد مطمئن شوید.
• با توجه به موقعیت جغرافیای ساختمان از نبود گسل در آن ناحیه مطمئن شوید.
• وجود تراس نیز مزیتی بزرگ برای خانه های آپارتمانی می باشد  لذا تا جایی که امکان دارد روی خانه هایی که دارای تراس مس باشند سرمایه گذاری کنید.
• سیستم اعلام و اطفاء حریق را در نظر داشته و از سالم بودن آن مطمئن شوید
• مواردی از جمله آسانسور، عرض درب ورودی و راه پله ها جهت جابجایی وسایل، سالم بودن آیفون، دیوار ها، پله و درب ورودی ساختمان، سرامیک های کف ساختمان و سرویس ها، تعداد کابینت ها و کمد های دیواری، سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان و تعداد پنل های رادیاتور، سیستم فاضلاب از نظر گرفتگی ، سیستم برق کشی ساختمان، پنجره های ساختمان(دوجداره بودن یا نبودن آن) و عایق پشت بام(در واحد های مربوط به طبقه آخر) را بررسی کرده و از کیفیت آنها اطمینان حاصل کنید.

در زمان بازدید بایستی به تمامی نکات ذکر شده توجه کرده و در صورت نیاز به تعمیرات هزینه مربوطه را در کنار مبلغ مورد نیاز برای خرید خانه مورد نظر در ذهن داشته باشید تا دچار مشکل نشوید. علاوه بر نکات ذکر شده بایستی در صورت توافق بین شما و فروشنده و انجام معامله نکاتی را در روند انجام آن در نظر داشته باشید تا از ضرر و زیان های احتمالی و از دست دادن سرمایه خود جلوگیری کنید.

 

 

مشاورین املاک

در برخی موارد به جهت پرداخت نکردن حق کمیسیون مشاورین املاک شاهد معاملات مسکن و نوشتن قولنامه توسط خود طرفین معامله هستیم. باید توجه داشته باشید کار مشاورین املاک از چند جنبه در زمان خرید و فروش ملک بسیار حائز اهمیت می باشد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد:

• دادن مشاوره مناسب در زمان خرید
• بالا بردن تعداد گزینه ها، جهت انتخاب مناسب تر و همسو با اولویت های فردی
• دادن راهکارهای بسیار برای خرید بهتر
• معرفی خریدار و فروشنده به یکدیگر و تسریع روند خرید و فروش
• انجام معامله و ثبت قانونی و قابل استناد قولنامه

لذا مشورت گرفتن از مشاورین املاکی که تحت نظارت اتحادیه فعالیت می کنند بسیار مهم بوده و در اکثر مواقع از مشکلات بسیاری جلوگیری می کنند. به همین سبب توصیه می شود از انجام معاملات ملکی بدون نظارت مشاورین املاک خودداری کنید چرا که نظارت و حضور آنها در این معاملات مبین صحت حقوقی و قابل استناد بودن آن معامله می باشد.

مبایعه نامه

مبایعه نامه املاک به معنی قراردادی است که به موجب آن ملکی خرید و فروش شده و توافقاتی به صورت مکتوب بین طرفین معامله شکل گرفته است. متن مبایعه نامه مواردی از جمله مشخصات طرفین، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، زمان انجام قرارداد، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و مبلغ قابل پرداخت را شامل می شود. پیش از عقد قرارداد ذکر شده حتما از مالک بودن فروشنده مطمئن شوید و تمامی مدارک و اسناد ملک و مالک را بررسی کرده و دقت کنید که ملک مشاع نباشد. بر اساس مبایعه نامه و امضای آن توسط طرفین معامله، هر یک از آنها متعهد می شود تا مفاد ذکر شده در مبایعه نامه را اجرا و به تعهدات خود پایبند باشد. علاوه بر این در صورت اجرا نشدن توافقات ذکر شده در مبایعه نامه توسط هر یک از طرفین، دیگری می تواند با استناد به مبایعه نامه موجود، بصورت قانونی حقوق خود را طلب کند. 

قولنامه نیز قراردادی است که بین طرفین بسته می شود تا بر اساس آن پس از فراهم شدن شرایط لازم، در زمان و مکان مناسب معامله مربوطه انجام شود. باید دقت داشت که مبایعه نامه و قولنامه به لحاظ حقوقی کاملا مشابه بوده اما در اصل موضوع با یکدیگر متفاوت می باشد. بطوری که در برخی موارد به سبب فراهم نبودن شرایط لازم جهت انجام معامله طرفین بصورت مکتوب قول و قراری گذاشته و پس از فراهم شدن شرایط وارد معامله شده و مبایعه نامه بین آنها بسته خواهد شد. لازم به ذکر است به موجب قولنامه طرفین باید به تعهدات خود پایبند بوده و آنها را عملی کنند و در غیر اینصورت همانند مبایعه نامه تمامی حقوق طرفین قابل پیگیری بوده و می توان در صورت لزوم از طریق قانون آنها را طلب کرد.

 

 

انجام تعهدات طرفین

در زمان انجام معاملات یکی از طرفین موظف به پرداخت به موقع مبلغ توافق شده می باشد و دیگری موظف به انتفال سند مربوطه به نام خریدار است. در این میان بایستی دقت داشت که تمامی مراحل و تعهدات طرفین به صورت همزمان از طرف هر دو اجرایی شود. چرا که در صورت پرداخت وجه و منتقل نشدن سند مربوطه و یا سند زدن ملک به نام خریدار و پرداخت نکردن مبلغ مربوطه، خریدار و یا فروشنده متضرر شده و دچار دردسر خواهند شد. لذا توجه داشته باشید که ابتدا بخشی از مبلغ مربوطه را در حضور مشاورین املاک و در ازای رسید معتبر پرداخت کرده و درخواست انتقال سند را داشته باشید و مابقی مبلغ را در زمان انتقال سند تحویل فروشنده دهید.

توجه داشته باشید که فروشنده پیش از انتقال سند بایستی تمامی عوارض و مالیات مربوط به ملک را پرداخت کرده و مراحل دریافت مفاصاحساب خود در اداره مالیات را انجام دهد. چرا که بدون انجام این فرایند امکان انتقال سند وجود ندارد.

دریافت کد رهگیری و تاییدیه ثبت سند

پس از تمامی مراحل ذکر شده و رعایت نکات مربوط به آن ها بایستی تمامی توافقات و مشخصات طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و سند مربوطه به نام خریدار انتقال یابد. از سال 87 تمامی معاملات بایستی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و برای تایید این عمل کد رهگیری یا تاییدیه ثبت سند دریافت شود و به عبارتی پس از ثبت تمامی مدارک و اسناد در سیستم دفاتر رسمی کدی تحت عنوان کد رهگیری به شما ارائه خوهد شد که نشان دهنده ثبت قطعی سند به نام شماست. از جمله مزایای دریافت کد رهگیری می توان به بررسی اعتبار مشاور املاک مربوطه و همچنین استعلام ملک اشاره کرد. بطوری که می توان مطمئن شد که مشاور املاک مورد نظر تحت نظارت اتحادیه بوده و یا پیش از این ملک مربوطه به فرد دیگری فروخته نشده باشد.

لازم به ذکر است در این مرحله تمامی اسناد از حالت دفترجه ای خارح شده و سند مربوطه بصورت تک برگ ارائه خواهد شد.

سند ملک مشاع و مراحل تفکیک آن

ملک مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده بوده و منظور از ملک مشاع ملکی است که در تصرف چندین نفر می باشد و به لحاظ حقوقی هر کدام از مالکین بطور مساوی از ملک مربوطه سهم می برند و به عبارتی اجازه دخل و تصرف بر آن را دارند. نکته دیگری که در مورد این گونه املاک مشاهده می شود این است که نمی توان سهم هر یک از افراد را بطور مشخص نشان داد و به عبارتی تقسیم بندی ملک مشخص نمی باشد. در املاک مشاع هر کدام از مالکین اجازه استفاده از ملک مربوطه را داشته و هر گونه تصمیم پیرامون ملک مربوطه، باید با تایید و رضایت همه مالکین انجام گیرد .

به سبب نکات و شرایط ذکر شده در مورد املاک مشاع خرید و فروش آنها نیز دارای شرایط خاصی می باشد بطوری که برای فروش ملک مربوطه باید همه مالکین حضور داشته و با رضایت کامل آنها انجام شود. در صورت تقسیم شدن ملک مربوطه و تفکیک سند آن هر یک از مالکین به تنهایی می تواند برای سهم خود تصمیمات لازم را اتخاذ کرده و اقدامات لازم را انجام دهد. اما اگر ملک مربوطه بصورت مشاع باشد تنها با اجازه همه مالکین خرید و فروش آن اماکن پذیر می باشد و به همین سبب شاهد پایین بودن قیمت و همچنین دشوار بودن فروش این گونه املاک در مقایسه با املاک مفروز(یک مالک دارند) هستیم.

منظور از تفکیک سند مشاع چیست؟

همانطور که گفته شد هیچ یک از مالکین در املاک مشاع اجازه تصمیم گیری در مورد ملک مربوطه را نداشته و هر گونه اقدامی تنها با رضایت همه مالکان امکانپذیر خواهد بود. لذا در مواردی اشخاص به منطور داشتن حق دخل و تصرف بر سهم خود در املاک مشاع، نسبت به جداکردن سند مربوطه اقدام کرده و درخواست تفکیک سند را دارند. در این زمان در صورت توافق میان طرفین و مشخص شدن تقسیم بندی مربوطه، می توان اقدام به تفکیک سند مشاع کرد اما در صورت عدم توافق بایستی از طریق مراجع قانونی اقدام به افراز و تقسیم ملک کنند که به منظور این خواسته مالکین بایستی دادخواستی را تنظیم و به دادگاه ارائه دهند تا بررسی های لازم صورت گیرد.

 

 

آیا افراز ملک و تفکیک سند مشاع تفاوتی دارند؟

در افراز ملک نام تمامی مالکین در سند مربوطه ذکر شده ولی به لحاظ موقعیتی مشخص نمی باشد که با درخواست افراز تقسیم بندی ملک مربوطه مشخص خواهد شد اما در تفکیک سند مشاع با اینکه چندین نفر در مالکیت ملک سهم دارند، سند مربوطه تنها به نام یکی از مالکین می باشد که در صورت نیاز درخواست تفکیک سند را داده و سند هر یک از مالکین مشخص و مستقل خواهد شد.

در مجموع می توان تفاوت های زیر را برای این دو فعل بر شمرد:

• در افراز ملک، حتما نام تمامی مالکین در سند مربوطه ذکر شده اما در سند مشاع این مورد حتمی نمی باشد و امکان دارد سند ملک تنها به نام یکی از مالکین باشد.  
• در افراز ملک بر اساس سهم هر یک از مالکین که نام آنها در سند آمده است، موقعیت جغرافیایی مربوط به آن مالک مشخص می شود اما در تفکیک سند، سند مربوطه تقسیم و پس از آن برای هر یک از مالکین سندی جداگانه صادر می شود. به عبارتی در تفکییک سند مشاع سهم هر نفر و موقعیت آن مشخص می باشد و فقط سند مربوطه تفکیک می شود. اما در افراز ملک هم سند و هم موقعین سهم مربوطه در ملک مشخص خواهد شد.
• افراز درخواستی از سوی یکی یا چند نفر از مالکین به منظور تقسیم ملک مربوطه می باشد و به دلیل عدم توافق میان مالکین با اجبار و توسط قانون انجام می شود اما در تفکیک سند رضایت طرفین را شاهد هستیم. بطوری که در افراز رای دادگاه مشخص کننده خواهد بود اما برای تفکیک سند صورت جلسه تفکیکی را خواهیم داشت.
• در تفکیک سند در صورت اعلام عدم رضایت هر یک از مالکین، روند تفکیک متوقف خواهد شد اما در افراز به سبب اجباری که توسط قانون صورت گرفته، توقف عملیات و روند مربوطه امکانپذیر نخواهد بود و تنها بایستی از طریق شکایت به مراجع قضایی موضوع را پیگیری کرد.
• در افراز پس از تقسیم ملک بر اساس درخواست یکی از مالکین تنها سهم فرد متقاضی مشخص و جدا خواهد شد و مابقی ملک بصورت قبل خواهد بود در صورتی که در تفکیک سند مشاع، سند و ملک بطور کامل تقسیم شده و ملک مربوطه دیگر بصورت مشاع نخواهد بود.

 

مراحل تفکیک سند ملک مشاع

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا 
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

همه چیز پیرامون دریافت گواهی پایان کار

گواهی پایان کار چیست؟

عملیات اجرایی و ساخت و ساز یک پروژه مسکونی با پروانه ساخت آغاز و با دریافت گواهی پایان کار خاتمه می بابد. به عبارتی برای هر گونه ساخت و ساز بایستی در ابتدای کار مجوز های لازم از شهردای اخذ شود و پس از آن اقدامات لازم جهت اجرای کار صورت پذیرد. پس از انجام کلیه مراحل ساخت و امور اجرایی ساختمان نیز در صورت رعایت کلیه اصول مربوطه و ضوابط شهرداری، می توان گواهی پایان کار را دریافت کرد. لازم به ذکر است که در صورت عدم دریافت گواهی پایان کار هیچ گونه نقل انتقالی مربوطه به پروژه مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی منتقل نخواهد شد. به عبارتی برای دریافت سند مالکیت و نقل و انتقال آن بایستی برای ساختمان مربوطه گواهی پایان کار دریافت شده باشد.

ضرورت دریافت گواهی پایان کار

همانطور که عنوان شد گواهی پایان کار در انتهای عملیات اجرایی دریافت می شود لذا داشتن گواهی پایان کار به منزله:

• پایان یافتن تمامی مراحل اجرایی ساختمان می باشد
• ساختمان مربوطه هیچ گونه تخلفی ندارد
• ساختمان مربوطه مورد تایید شهرداری می باشد
• کلیه عوارض و مالیات آن پرداخت شده است
• ساختمان مربوطه دارای سند مالکیت ثبتی می باشد و یا قابلیت دریافت آن را دارد
• به سبب سنددار بودن ساختمان معاملات آن با اطمینان بیشتری از سوی خریداران انجام می شود
• خرید و فروش اینگونه ساختمان ها راحت تر انجام می شود
• به سبب داشتن سند مالکیت، دریافت وام مسکن از روی سند مربوطه امکانپذیر می باشد

 

مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار

• سند مالکیت(اصل و کپی)
• شناسنامه وکارت ملی(اصل و کپی)
• درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه(درصورت فوت مالک )
• رسید عوارض نوسازی سالیانه(اصل و کپی)
• فیش آب، برق، گاز، تلفن(اصل و کپی)
• ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین گواهی تایید استاندارد، برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
• پروانه ساختمانی(اصل و کپی)
• نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

مراحل دریافت گواهی پایان کار

پس از اتمام مراحل ساخت پروژه مورد نظر نوبت به دریافت گواهی پایان کار می رسد که بدین منظور بایستی مراحل زیر طی شود:

مراجعه به شهرداری یا مرجع دریافت پروانه ساخت(در برخی مناطق بخشداری، دهیاری، فرمانداری و استانداری می باشد)

• ارائه درخواست پایان کار ساختمان و تکمیل فرم های مربوطه
• پرداخت عوارض نوسازی در صورت نوساز بودن ساختمان و دریافت رسید مربوطه
• ثبت درخواست در دبیرخانه(شامل شماره و تاریخ ثبت و زمان)و دریافت نوبت بازدید کارشناس فنی
• بازدید کارشناس فنی از ساختمان مربوطه
• دریافت تاییدیه ناظر پس از بررسی مدارک بازدید 
• گزارش مهندس ناظر مبنی بر روند اجرای ساختمان 
• قسمت محاسبات (در صورت نداشتن خلافی )
  • کنترل زیربنا از نظر اضافه متراژ و کسری پارکینگ
  • ارائه رسید عوارض
  • گزارش ناظر در مرحله اتمام
  • تسویه حساب کامل
• برگ اتمام بنا(پیش نویس پایان کار و تایید رئیس بازرسی)
• تایید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه
• صدور گواهی پایان کار

شارژ ساختمان

شارژ ساختمان یکی دیگر از مسائلی اسست که هم در خرید ملک و هم در رهن و اجاره، از مسائل مهم محسوب می شود.

از آنجایی که شارژ ساختمان، به خصوص در مجتمع های مسکونی، ممکن است یکی از عوامل ایجاد نزاع بین ساکنین و مدیران ساختمان شود، پیشنهاد تمام مشاورین املاک، روشن کردن تکلیف شارژ ساختمان و نوشتن مقدار دقیق و شرایط پرداخت آن، در بندهای قرارداد است.

 

 

در ابتدا، به این می پردازیم که شارژ ساختمان چیست؛ و صرف چه مواردی می شود؟ .

هر ساختمانی، اعم از مسکونی یا اداری، دارای هزینه های مشترکی است که می بایست تمام اعضا، در پرداخت آن سهیم باشند و شارژ، بین اعضا با قوانین مشخصی، تقسیم می شود.

مدیر ساختمان نیز، مسئولیت دریافت شارژهای ماهیانه و مدیریت آنها را، بر عهده دارد.

این هزینه، صرف بخش هایی همچون: تعمیرات لازمه، ایزوگام پشت بام، حیاط، پلکان، راهروها، هزینه نظافت، حقوق سرایدار، پارکینگ و قبوض مشترک می شود.

محاسبه شارژ ساختمان برای هر واحد، چگونه صورت می گیرد؟

شارز ساختمان به نحوهای مختلف و بر اساس قوانین مشخصی، محاسبه و تعیین می شود. اولین معیار برای محاسبه شارژ هر واحد، به نسبت متراژ هر واحد، به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان است. معیار بعدی این کار، باقی هزینه هایی است که ربطی به مساخت زیر بنا ندارد و به صورت مساوی و برابر تقسیم میشود.

 

 

شارژ ساختمان دارای انواع مختلفی است که همانطور که گفته شد، مسئول محاسبه آنها، مدیر ساختمان می باشد.

انواع شارژ

1. شارژ واحدی
2. شارژ نفری
3. شارژ متراژی
4. شارژ بر اساس هزینه های مجتمع مسکونی و آپارتمانها

نکته: یکی از سوالات متداول در محاسبه شارژ نفری، به حساب آوردن نوزادان است. طبق قوانین، در صورتی که خانواده ای دارای نوزاد باشند یا پس از مدتی، صاحب فرزند شوند؛ نوزاد نیز، به مجموع افراد خانواده اضافه شده و می بایست برای او نیز، شارژ در نظر گرفته شود.

شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است یا مالک؟

میزان پرداختی شارژ مستاجر و مالک، یکی از مهم ترین مسائلی است که صحبت و توافق نظر اولیه درباره آن، از ضروریات اجاره ملک است. طبق قوانینی که برای این موضوعات وضع شده است، پرداخت شارژ هزینه های همچون: آب، برق، گاز و تلفن، بر عهده مستاجر است که از انها استفاده می کند.

ولی پرداخت هزینه هایی همچون: تعمیرات عمده آسانسور، هزینه رفع مشکل فاضلاب و هزینه عوارض نوسازی شهرداری، بر عهده مالک می باشد که در بسیاری از موارد، در بدو ورود مستاجر، می بایست پرداخت شود.

تکلیف شارژ واحدهای خالی در ساختمان ها چیست؟

مالکین واحدهای خالی و بلااستفاده، با وجود اینکه از واحد های خود استفاده نمی کنند، می بایست در هزینه هایی همچون هزینه ایزوگام کردن پشت بام یا دیگر هزینه هایی که برای جلوگیری از مشکلات یا رفع مشکلات اساسی ساختمان انجام می شود ، شرکت داشته باشند؛ ولی مجبور به پرداخت هزینه هایی همچون برق، آب یا گاز که استفاده ای از آنها ندارند، نیستند.

 

 

نکته: ماده 33 قانون تملک= از آنجا که علاوه بر هزینه های جاری، برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود؛ نحوه تسویه حساب این هزینه ها، فی ما بین مالکین و مستاجرین، بر عهده ایشان بوده و مدیر ساختمان، تعهدی در این خصوص ندارد.

پرداخت نشدن شارژ ماهیانه

یکی از مشکلاتی که معمولا در مسئله پرداخت شارژهای ماهیانه مطرح است، عدم پرداخت شارژ توسط برخی از واحد ها و ایجاد بی نظمی است. در این شرایط، اولین قدمی که مدیر ساختمان می بایست انجام دهد، نوشتن اخطارنامه به واحدهایی است که در پرداخت شارژ خود، تاخیر داشته اند. در صورتی که ایشان توجهی به اخطار مدیر نکنند و از پرداخت شارژ محاسبه شده خود سرباز زنند، مدیر ساختمان، می بایست به قوه قضائیه مراجعه کرده، دادخواستی نوشته و این مسئله را از این طریق پیگیری کند.

چه روش هایی برای پرداخت شارژوجود دارد؟

در گذشته، این کار به صورت نقدی و دستی انجام میشد که ممکن بود باعث رخ دادن مشکلاتی اعم از بی نظمی یا بهم ریختگی در حساب ها شود؛ امروزه با پیشرفت تکنولوژی، برنامه هایی طراحی شده است که امکان نصب آنها بر روی رایانه و موبایل وجود دارد و این امکان را به ساکنین و مدیران می دهد تا سریع ترین و راحت ترین راه را برای پرداخت و مدیریت شارژها داشته باشند.

 

 

 

همانطور که در ابتدا نیز گفته شد، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات مربوط به شارژ ساختمان، توافق در ابتدای بستن قرارداد است.

بررسی علل توقف ساخت، در پروژه های پیش فروش تعاونی مسکن

چالش های احتمالی یک تعاونی مسکن کدامند؟

اگر در منطقه 22 تهران بدنبال خرید یا پیش خرید آپارتمان در برج های مختلف رفته باشید، حتماً می دانید که بالای 90درصد برج های منطقه را تعاونی مسکن های ارگانی و سازمانی می سازند و از آنجایی که هر کدام از این تعاونی ها برای شما بعنوان خریدار یک گزینه محسوب می شوند، دست به بررسی و مقایسه برج ها و طبیعتاً عملکرد تعاونی ها زده اید.

در این مقاله قصد تحلیل و بررسی تعاونی های سازنده را ندارم بلکه تنها به بیان چالش هایی که بر سر راه تعاونی ها قرار دارد بسنده می کنم. اصولا در ساخت و ساز به صورت پیشفروش، سازنده شخصی ساز داستان متفاوتی دارد نسبت به ساخت و ساز به صورت تعاونی. سازنده ی شخصی، واحدها را می سازد، مشکلات سر راه را خودش حل می کند، واحدها را تحویل می دهند و علاوه بر قیمت تمام شده مبلغی به عنوان سود از خریداران دریافت می کند و تمام. اما در پیش فروش تعاونی مسکن ها کار به این صورت است که اعضا خودشان برای خودشان خانه می سازند و فقط قیمت تمام شده را پرداخت میکنند، تنها اعضا هیئت مدیره و مدیرعامل که از بین اعضا و توسط خود اعضا انتخاب می شوند، حداقل حقوقی را به عنوان دستمزد دریافت می کنند.

 چالش های احتمالی بر سر راه یک تعاونی سازنده 

• یک دست نبودن هیئت مدیره

معمولا وقتی اعضای تعاونی در مجمع عمومی از بین داوطلبان، اعضای هیئت مدیره را انتخاب می کنند باید تا جایی که امکان دارد بین اعضای هیئت مدیره همدلی و یکدستی وجود داشته باشد از هر لحاظ و تنها ارزش و معیار مشترک بین آنها نیز پیش بردن کار ساختمان باید باشد که اگر غیر از این باشد و پای منافع شخصی به میان بیاید، اتفاقی که خواهد افتاد باند بازی و دو دستگی بین اعضای هیئت مدیره است که باید مدیرعامل را نیز انتخاب کنند و پس از آن هر تصمیم کوچک و بزرگی که گرفته می شود هیئت مدیره را به میدان جنگی بین آنها تبدیل می کند و این وسط کسانی که ضرر می کنند، اعضای پروژه هستند و برج یا پروژه ای که از هر لحاظ عقب می افتد و کلیت پروژه دستخوش ضرر و زیان خواهد شد.

• خوشنام نبودن پروژه 

اگر پروژه ای روی برنامه زمانبندی پیش برود و این پیشرفت دیده شود، متقاضیان زیادی پیدا می کند که این باعث می شود بازار خرید و فروش امتیاز واحدهای پروژه داغ باشد و اعضای جدید با واریزی به روز و تازه نفس پروژه را احیا می کنند که از غیر از این باشد، هم اعضای قدیمی اقساط خود را واریز نمی کنند هم اینکه برای امتیازهای پروژه در بازار خریداری وجود ندارد و انبوه فروشندگان پروژه هستند که به بازار سرازیر می شوند و قیمت و ارزش و اعتبار پروژه را بیش از پیش پایین می آورند.

• موقعیت مکانی پروژه 

اگر تعاونی جهت ساخت برج ، زمین مناسبی را انتخاب نکند مثلا زمین نزدیک مرکز تجاری شلوغی باشد و یا به هر دلیلی مورد پسند اعضای تعاونی و یا اعضای بالقوه- خریداران امتیازهای پروژه، نباشد، پروژه با شکست مواجه می شود و رشدی را که استحقاق دارد، نمی کند.

• عدم پایبندی تعاونی به تعهدات اولیه و افزایش قیمت قرارداد ساخت اولیه

معمولا حسابداری و مسئولین تعاونی درصدی تورم سالیانه را در نظر می گیرند و قیمتی را به عنوان قرارداد ساخت اعلام می کنند ولی در عمل با آن قیمت نمی توانند پروژه را به اتمام برسانند و قیمت را افزایش می دهند که این افزایش قیمت دراصل به اعتبار تعاونی لطمه جدی وارد می کند و اعضا را دلسرد می کند که در نتیجه با عدم پرداخت مبلغ اضافه شده توسط اعضا پروژه نیز به حالت نیمه تعطیل در می آید، آنهم درست زمانی که زیر یکسال به اتمام پروژه باقی مانده است. به عنوان مثال تعاونی قرارداد ساخت را براساس متری 2 میلیون تومان اعلام می کند و یک سال که از شروع کار می گذرد به هر دلیلی 1 میلیون تومان به قیمت ساخت اضافه می کند و به اعضا اعلام می کند که باید خود را برای متری 3 میلیون تومان آماده کنند که این پیشنهاد و افزایش قیمت با واکنش شدید و ناراحتی اعضا مواجه می شود و اعضا از پرداخت مبلغ اضافه سر باز می زنند و پروژه می خوابد.

• بنیه مالی ضعیف 

دلایل اینکه یک پروژه از نظر مالی و در نتیجه از برنامه زمانبندی عقب بیفتد به خیلی از عوامل بستگی دارد. نبود برنامه ریزی و برآورد صحیح. عمل نکردن اعضا به تعهدات شان و عدم پرداخت اقساط و واریزی هایی که از پیش تعیین شده. عدم پیش بینی بحران توسط تعاونی و نبود صندوق ذخیره ای که در زمان بحران بتواند از آن طریق نیازهای مالی پروژه را تامین کند. قسط بندیهای غیرواقع بینانه و در نتیجه اعمال فشار بر روی اعضا و نهایتا انصراف اعضا از پروژه و ... خیلی دیگر از عواملی که در نتیجه ی آنها پروژه از لحاظ مالی فلج شده و نتواند ادامه دهد.

شاید دلایل متعدد دیگری را نیز بتوان به این مطلب اضافه کرد اما از اصلی ترین دلایل و چالش های پیش روی تعاونی های سازنده ، موارد فوق می باشد که هر تعاونی اگر بتواند با این چالش ها مقابله کند و در دام آنها نیفتد، ساخت و ساز موفقی را به اتمام می رساند و طبیعتا سود خوبی نیز نصیب اعضای تعاونی و صاحبان واحدها خواهد شد.

شرایط فسخ قردادهای ملکی

فسخ قرارداد چیست؟

به لحاظ لغوی واژه فسخ به معنای نقض و انحلال می باشد که در قراردادها به معنی بر هم خوردن تمامی توافقات صورت گرفته بین طرفین معامله می باشد و بطور ارادی توسط یکی یا هر دو طرف قرارداد انجام می شود. در برخی از موارد نیز شاهد فسخ قراردادها توسط شخص سوم و یا هم قانون هستیم که در هر کدام از این موارد قوانین خاصی تدوین شده تا از ضرر و زیان افراد جلوگیری شود. در تمامی قراردادهای معاملاتی از جمله قراردادهای ملکی امکان فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین وجود دارد و به لحاظ قانونی هر یک از آنها اجازه فسخ را در بازه زمانی مشخص و در حیطه قانونی آن و با ذکر دلایل مشخص را دارد اما در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادها در خارج از این بازه زمانی هستیم. بطور کلی قانون در صورت ضرر یکی از طرفین با دلایل مشخص و منطقی، اجازه فسخ قرارداد را می دهد تا از حقوق طرفین دفاع کرده باشد و این امر در صورت رفع مشکلات پیش آمده امکان پذیر نمی باشد.

 

 

در مجموع فسخ قرارداد به دو صورت انجام میگیرد:

• توافقات ذکر شده در قرارداد و یا خارج از آن

در این مورد دو طرف قرارداد با ذکر زمان مشخص توافق میکنند که هر یک از طرفین اجازه دارد نسبت به فسخ قرارداد در بازه زمانی تعیین شده اقدام کرده و تمامی حقوق مشخص شده را ابطال کند.

 

• فسخ قرارداد به کمک قانون

در این مورد از فسخ قراردادها قانون به منظور جلوگیری از ضررهای احتمالی وارد عمل شده و حتی با عدم رضایت دیگری قرارداد مربوطه را فسخ شده اعلام می کند. به عنوان مثال اگر کالای خریداری شده معیوب باشد بر طبق قانون خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند نسبت به این امر اقدام کند.

لازم به ذکر است اگر عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد مربوطه ذکر شده باشد امکان فسخ آن حتی با ادله محکم نیز امکان پذیر نخواهد بود چرا که این عبارت هرگونه حق فسخ قرارداد را از بین می برد و تمامی اختیارات را از طرفین سلب می کند. لذا در زمان عقد قراردادها مطالعه دقیق متن مربوطه بسیار ضروری خواهد بود.

فسخ در قراردادهای ملکی مختلف

قراردادهای ملکی مانند پیش فروش، خرید و اجاره ملک می باشد که در ادامه به توضیح فسخ آنها خواهیم پرداخت. اما نکته ای که در همه آنها مشترک می باشد این است که در صورت نداشتن حق فسخ یکطرفه، هیچ کدام از طرفین معامله اجازه فسخ قرارداد بدون رضایت دیگری را نخواهد داشت. در مواردی نیز همانطور که ذکر شد قانون بر اساس مواردی مشخص اجازه فسخ قرارداد را به طرفین می دهد تا از ضرر و زیان آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر ملک تحویل داده شده توسط فروشنده، معیوب باشد، خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و قانون نیز از او حمایت می کند.

فسخ در قرارداد پیش فروش و خرید ملک

در زمان پیش خرید و یا پیش فروش املاک اگر خریدار و یا فروشنده پس از تحویل ملک مربوطه متوجه تفاوتی در قرارداد عقد شده و ساختمان احداث شده، شود بر طبق قانون اجازه فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود را دارند. به عنوان مثال اگر متراژ ساختمان از متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر باشد(کمتر از 95 درصد توافق شده) خریدار اجازه فسخ قرارداد را دارد. به عبارتی اگر متراژ ساختمان به اندازه 5 درصد متراژ توافق شده کمتر و یا بیشتر باشد خریدار اجازه فسخ ندارد و بایستی تنها نسبت به مابه تفاوت مبلغ پرداختی اقدام کند. اما اگر تفاوت متراژ بیش از این باشد خریدار، حق فسخ را خواهد داشت

در خرید ملک نیز اگر خریدار پس از تحویل ملک متوجه مشکلاتی در ساختمان و یا تفاوت در متراژ شود می تواند نسبت به فسخ قرارداد و یا شکایت از فروشنده، اقدام کرده و ادعای دریافت حقوق خود را داشته باشد.

 

 

فسخ در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره امکان فسخ از طرف موجر(صاحب خانه) و یا مستاجر امکان پذیر می باشد. در این میان اگر ملک مورد اجاره نقص و یا عیبی داشته باشد که مستاجر پس از دریافت ملک از آن مطلع شود و برای رفع آن نیاز به هزینه زیادی می باشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند اما اگر موجر برای تعمیر و رفع مشکلات موجود اقدام کند و از ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری شود اجازه فسخ قرارداد از مستاجر سلب خواهد شد.

در برخی موارد نیز شاهد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر هستیم که بیشترین موارد مشاهده شده برای این نوع فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه حق فسخ قرارداد اجاره را داسته و میتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. 

در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادهای اجاره به دللایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر هستیم بطوری که پیش از موعد تعیین شده در قرارداد درخواست تخلیه ملک مربوطه را داشته که در این موارد در صورت ذکر نشدن حق فسخ یکطرفه توسط طرفین در قرارداد و توافق آنها بر سر این موضوع، هیچ کدام از آنها نمی تواند بدون رضایت دیگری اقدام به این کار کنند. در نتیجه برای تخلیه پیش از موعد ملک مانند دیگر قراردادها، نیاز به رضایت هر دو طرف قرارداد می باشد. علاوه بر این در صورت فروش ملک توسط موجر به شخص دیگر، هیچ کدام از مالکین قدیم یا جدید، حق بیرون کردن مستاجر و تخلیه اجباری ملک پیش از موعد تعیین شده را ندارند، مگر اینکه مستاجر پیش از این در جریان فروش قرار گرفته و با موجر توافق کرده باشند.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد

همانطور که گفته شد فسخ قراردادها تنها در صورت توافق طرفین و رضایت آنها امکان پذیر می باشد. در غیر این صورت فسخ کننده قرارداد موظف به پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل می باشد. میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادها معمولا در متن قرارداد ذکر شده و  بر سر آن توافقی بین طرفین شکل می گیرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.