سند ملک مشاع و مراحل تفکیک آن

ملک مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده بوده و منظور از ملک مشاع ملکی است که در تصرف چندین نفر می باشد و به لحاظ حقوقی هر کدام از مالکین بطور مساوی از ملک مربوطه سهم می برند و به عبارتی اجازه دخل و تصرف بر آن را دارند. نکته دیگری که در مورد این گونه املاک مشاهده می شود این است که نمی توان سهم هر یک از افراد را بطور مشخص نشان داد و به عبارتی تقسیم بندی ملک مشخص نمی باشد. در املاک مشاع هر کدام از مالکین اجازه استفاده از ملک مربوطه را داشته و هر گونه تصمیم پیرامون ملک مربوطه، باید با تایید و رضایت همه مالکین انجام گیرد .

به سبب نکات و شرایط ذکر شده در مورد املاک مشاع خرید و فروش آنها نیز دارای شرایط خاصی می باشد بطوری که برای فروش ملک مربوطه باید همه مالکین حضور داشته و با رضایت کامل آنها انجام شود. در صورت تقسیم شدن ملک مربوطه و تفکیک سند آن هر یک از مالکین به تنهایی می تواند برای سهم خود تصمیمات لازم را اتخاذ کرده و اقدامات لازم را انجام دهد. اما اگر ملک مربوطه بصورت مشاع باشد تنها با اجازه همه مالکین خرید و فروش آن اماکن پذیر می باشد و به همین سبب شاهد پایین بودن قیمت و همچنین دشوار بودن فروش این گونه املاک در مقایسه با املاک مفروز(یک مالک دارند) هستیم.

منظور از تفکیک سند مشاع چیست؟

همانطور که گفته شد هیچ یک از مالکین در املاک مشاع اجازه تصمیم گیری در مورد ملک مربوطه را نداشته و هر گونه اقدامی تنها با رضایت همه مالکان امکانپذیر خواهد بود. لذا در مواردی اشخاص به منطور داشتن حق دخل و تصرف بر سهم خود در املاک مشاع، نسبت به جداکردن سند مربوطه اقدام کرده و درخواست تفکیک سند را دارند. در این زمان در صورت توافق میان طرفین و مشخص شدن تقسیم بندی مربوطه، می توان اقدام به تفکیک سند مشاع کرد اما در صورت عدم توافق بایستی از طریق مراجع قانونی اقدام به افراز و تقسیم ملک کنند که به منظور این خواسته مالکین بایستی دادخواستی را تنظیم و به دادگاه ارائه دهند تا بررسی های لازم صورت گیرد.

 

 

آیا افراز ملک و تفکیک سند مشاع تفاوتی دارند؟

در افراز ملک نام تمامی مالکین در سند مربوطه ذکر شده ولی به لحاظ موقعیتی مشخص نمی باشد که با درخواست افراز تقسیم بندی ملک مربوطه مشخص خواهد شد اما در تفکیک سند مشاع با اینکه چندین نفر در مالکیت ملک سهم دارند، سند مربوطه تنها به نام یکی از مالکین می باشد که در صورت نیاز درخواست تفکیک سند را داده و سند هر یک از مالکین مشخص و مستقل خواهد شد.

در مجموع می توان تفاوت های زیر را برای این دو فعل بر شمرد:

• در افراز ملک، حتما نام تمامی مالکین در سند مربوطه ذکر شده اما در سند مشاع این مورد حتمی نمی باشد و امکان دارد سند ملک تنها به نام یکی از مالکین باشد.  
• در افراز ملک بر اساس سهم هر یک از مالکین که نام آنها در سند آمده است، موقعیت جغرافیایی مربوط به آن مالک مشخص می شود اما در تفکیک سند، سند مربوطه تقسیم و پس از آن برای هر یک از مالکین سندی جداگانه صادر می شود. به عبارتی در تفکییک سند مشاع سهم هر نفر و موقعیت آن مشخص می باشد و فقط سند مربوطه تفکیک می شود. اما در افراز ملک هم سند و هم موقعین سهم مربوطه در ملک مشخص خواهد شد.
• افراز درخواستی از سوی یکی یا چند نفر از مالکین به منظور تقسیم ملک مربوطه می باشد و به دلیل عدم توافق میان مالکین با اجبار و توسط قانون انجام می شود اما در تفکیک سند رضایت طرفین را شاهد هستیم. بطوری که در افراز رای دادگاه مشخص کننده خواهد بود اما برای تفکیک سند صورت جلسه تفکیکی را خواهیم داشت.
• در تفکیک سند در صورت اعلام عدم رضایت هر یک از مالکین، روند تفکیک متوقف خواهد شد اما در افراز به سبب اجباری که توسط قانون صورت گرفته، توقف عملیات و روند مربوطه امکانپذیر نخواهد بود و تنها بایستی از طریق شکایت به مراجع قضایی موضوع را پیگیری کرد.
• در افراز پس از تقسیم ملک بر اساس درخواست یکی از مالکین تنها سهم فرد متقاضی مشخص و جدا خواهد شد و مابقی ملک بصورت قبل خواهد بود در صورتی که در تفکیک سند مشاع، سند و ملک بطور کامل تقسیم شده و ملک مربوطه دیگر بصورت مشاع نخواهد بود.

 

مراحل تفکیک سند ملک مشاع

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا 
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها