شرایط فسخ قردادهای ملکی

فسخ قرارداد چیست؟

به لحاظ لغوی واژه فسخ به معنای نقض و انحلال می باشد که در قراردادها به معنی بر هم خوردن تمامی توافقات صورت گرفته بین طرفین معامله می باشد و بطور ارادی توسط یکی یا هر دو طرف قرارداد انجام می شود. در برخی از موارد نیز شاهد فسخ قراردادها توسط شخص سوم و یا هم قانون هستیم که در هر کدام از این موارد قوانین خاصی تدوین شده تا از ضرر و زیان افراد جلوگیری شود. در تمامی قراردادهای معاملاتی از جمله قراردادهای ملکی امکان فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین وجود دارد و به لحاظ قانونی هر یک از آنها اجازه فسخ را در بازه زمانی مشخص و در حیطه قانونی آن و با ذکر دلایل مشخص را دارد اما در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادها در خارج از این بازه زمانی هستیم. بطور کلی قانون در صورت ضرر یکی از طرفین با دلایل مشخص و منطقی، اجازه فسخ قرارداد را می دهد تا از حقوق طرفین دفاع کرده باشد و این امر در صورت رفع مشکلات پیش آمده امکان پذیر نمی باشد.

 

 

در مجموع فسخ قرارداد به دو صورت انجام میگیرد:

• توافقات ذکر شده در قرارداد و یا خارج از آن

در این مورد دو طرف قرارداد با ذکر زمان مشخص توافق میکنند که هر یک از طرفین اجازه دارد نسبت به فسخ قرارداد در بازه زمانی تعیین شده اقدام کرده و تمامی حقوق مشخص شده را ابطال کند.

 

• فسخ قرارداد به کمک قانون

در این مورد از فسخ قراردادها قانون به منظور جلوگیری از ضررهای احتمالی وارد عمل شده و حتی با عدم رضایت دیگری قرارداد مربوطه را فسخ شده اعلام می کند. به عنوان مثال اگر کالای خریداری شده معیوب باشد بر طبق قانون خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند نسبت به این امر اقدام کند.

لازم به ذکر است اگر عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد مربوطه ذکر شده باشد امکان فسخ آن حتی با ادله محکم نیز امکان پذیر نخواهد بود چرا که این عبارت هرگونه حق فسخ قرارداد را از بین می برد و تمامی اختیارات را از طرفین سلب می کند. لذا در زمان عقد قراردادها مطالعه دقیق متن مربوطه بسیار ضروری خواهد بود.

فسخ در قراردادهای ملکی مختلف

قراردادهای ملکی مانند پیش فروش، خرید و اجاره ملک می باشد که در ادامه به توضیح فسخ آنها خواهیم پرداخت. اما نکته ای که در همه آنها مشترک می باشد این است که در صورت نداشتن حق فسخ یکطرفه، هیچ کدام از طرفین معامله اجازه فسخ قرارداد بدون رضایت دیگری را نخواهد داشت. در مواردی نیز همانطور که ذکر شد قانون بر اساس مواردی مشخص اجازه فسخ قرارداد را به طرفین می دهد تا از ضرر و زیان آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر ملک تحویل داده شده توسط فروشنده، معیوب باشد، خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و قانون نیز از او حمایت می کند.

فسخ در قرارداد پیش فروش و خرید ملک

در زمان پیش خرید و یا پیش فروش املاک اگر خریدار و یا فروشنده پس از تحویل ملک مربوطه متوجه تفاوتی در قرارداد عقد شده و ساختمان احداث شده، شود بر طبق قانون اجازه فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود را دارند. به عنوان مثال اگر متراژ ساختمان از متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر باشد(کمتر از 95 درصد توافق شده) خریدار اجازه فسخ قرارداد را دارد. به عبارتی اگر متراژ ساختمان به اندازه 5 درصد متراژ توافق شده کمتر و یا بیشتر باشد خریدار اجازه فسخ ندارد و بایستی تنها نسبت به مابه تفاوت مبلغ پرداختی اقدام کند. اما اگر تفاوت متراژ بیش از این باشد خریدار، حق فسخ را خواهد داشت

در خرید ملک نیز اگر خریدار پس از تحویل ملک متوجه مشکلاتی در ساختمان و یا تفاوت در متراژ شود می تواند نسبت به فسخ قرارداد و یا شکایت از فروشنده، اقدام کرده و ادعای دریافت حقوق خود را داشته باشد.

 

 

فسخ در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره امکان فسخ از طرف موجر(صاحب خانه) و یا مستاجر امکان پذیر می باشد. در این میان اگر ملک مورد اجاره نقص و یا عیبی داشته باشد که مستاجر پس از دریافت ملک از آن مطلع شود و برای رفع آن نیاز به هزینه زیادی می باشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند اما اگر موجر برای تعمیر و رفع مشکلات موجود اقدام کند و از ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری شود اجازه فسخ قرارداد از مستاجر سلب خواهد شد.

در برخی موارد نیز شاهد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر هستیم که بیشترین موارد مشاهده شده برای این نوع فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه حق فسخ قرارداد اجاره را داسته و میتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. 

در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادهای اجاره به دللایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر هستیم بطوری که پیش از موعد تعیین شده در قرارداد درخواست تخلیه ملک مربوطه را داشته که در این موارد در صورت ذکر نشدن حق فسخ یکطرفه توسط طرفین در قرارداد و توافق آنها بر سر این موضوع، هیچ کدام از آنها نمی تواند بدون رضایت دیگری اقدام به این کار کنند. در نتیجه برای تخلیه پیش از موعد ملک مانند دیگر قراردادها، نیاز به رضایت هر دو طرف قرارداد می باشد. علاوه بر این در صورت فروش ملک توسط موجر به شخص دیگر، هیچ کدام از مالکین قدیم یا جدید، حق بیرون کردن مستاجر و تخلیه اجباری ملک پیش از موعد تعیین شده را ندارند، مگر اینکه مستاجر پیش از این در جریان فروش قرار گرفته و با موجر توافق کرده باشند.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد

همانطور که گفته شد فسخ قراردادها تنها در صورت توافق طرفین و رضایت آنها امکان پذیر می باشد. در غیر این صورت فسخ کننده قرارداد موظف به پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل می باشد. میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادها معمولا در متن قرارداد ذکر شده و  بر سر آن توافقی بین طرفین شکل می گیرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.