املاک بدون سند و چگونگی خرید و فروش آنها

انواع سند ملکی

سند ملک به عنوان نوشته معتبر برای اثبات مالکیت افراد بر ملک خود بوده و به دو صورت عادی و رسمی وجود دارد. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی به سبب ثبت در دفاتر اسناد رسمی کشور از اعتبار و ارزش بالاتری برخوردار بوده و به همین سبب می توان بر اساس آنها نسبت به دعاوی حقوقی اقدام کرد.

بر اساس نوع ملک، تعدد مالکین و همچنین چگونگی مالکیت فرد، انواع سند ملکی متفاوت بوده و شامل موارد زیر می باشد:

• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

 

املاک بدون سند

بر اساس قانون املاک مختلف در تمامی انواع کاربری بایستی دارای سند مالکیت باشند که تمامی تصمیمات لازم اعم از خرید و فروش و نقل و انتقال ملک مورد نظر را در اختیار مالک قرار داده و برای او حقی را قائل می شود. در این میان برخی از املاک به سبب مشکلاتی که دارند فاقد سند بوده و به شیوه گوناگون خرید و فروش می شوند. این گونه از املاک شرایط خاصی را به لحاظ حقوقی دارند که افراد بایستی در زمان خرید به آنها توجه داشته و دقت کافی بخرج داده تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

در مجموع برای املاک بدون سند شاهد معاملاتی به شرح زیر هستیم:

پیش خرید املاک بدون سند

در پیش خرید املاک به سبب تکمیل نبودن ملک مورد نظر و در نتیجه آماده نبودن سند، نیاز به بررسی های بیشتر بوده تا بتوان با اطمینان کامل وارد معامله شد و از بسیاری مشکلات جلوگیری کرد. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اطلاعات و مالکیت پیش‌فروشنده بطور کامل مشخص باشد.
• قرارداد پیش‌فروش ملک مورد نظر باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
• مشخصات ملک مورد نظر مانند متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… به صورت شفاف باید در قرارداد درج شود.
• پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
• زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات از سوی هر دو طرف قرارداد باید کاملا مشخص و درج شود.

 

املاک قولنامه ای

برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در این نوع از معاملات نیز باستی به دقت تمامی جوانب را بررسی کرده و سپس اقدام به خرید کرد. لذا در مورد این گونه املاک موارد زیر را در نظر داشته باشید.

• از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
• از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
• در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
• از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
• وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. 
• در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید
• همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنطیم کنید.
• هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.

 

املاک با سند تعاونی

در این مورد از معاملات که امروزه بسیار شاهد آن هستیم تعاونی های مربوطه پس از تکمیل واحد های اعضا آنها را تحویل داده و این در حالی است که گواهی پایان کار ملک هنوز دریافت نشده و سند ملک بصورت تعاونی ارائه می شود. اینگونه املاک از شرایط خرید و فروش خاصی برخوردار بوده و باید در زمان انجام معامله به آنها توجه داشت.

• از تعاونی های ناشناس اقدام به خرید نکنید
• تعاونی مربوطه از اعتبار کافی برخوردار باشد.
• از افراد محلی در مورد املاک مورد نظر پرس و جو کنید.
• نقل و انتقال سند حتما در دفاتر تعاونی ثبت شود
• از مشاورین املاک مطمئن مشورت گرفته و در حضور آنها معامله را انجام دهید.
• نقل و انتقال انجام شده بایستی حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا حالت رسمی داشته و قابل استناد باشد