سرمایه گذاری در کدام منطقه تهران بهتر است؟

 صدف یکی از دوستان جوان خود را چند روز پیش ملاقات کرد. این دوست سرمایه گذاری مناسبی انجام داده بود که واقعا جای مسرت داشت! ... اول این که بنا بر شناخت قبلی، می دانستم کمی روحیه ولخرجی دارد و بنابراین یک سرمایه گذاری هم محافظت از پول او بود و هم امکان افزایش ارزش پول را فراهم می آورد و دوم این که سرمایه گذاری او هم روشی هوشمندانه و هم رشد ارزش مناسبی داشته است! ... او با سرمایه گذاری خود به موقعیت خرید یک آپارتمان نقلی در شهر تهران نزدیک شده بود! ...

اما ماجرا چه بود؟ دوست صدف به سراغ شهرکی در اطراف شهریار رفته و سه آپارتمان را به قرار متری 1.3 میلیون تومان پیش خرید کرده بود. مبلغ پیش پرداخت داده شده بود اما وی همان زمان نیز می دانست احتمال دارد از پس پرداخت اقساط برنیاید. پیش بینی اش با از دست رفتن یکی از شغل هایش به واقعیت نزدیک شد و وی برای پرداخت در موعد مقرر، اقساط دو آپارتمان را با فروش آپارتمان سوم فراهم آورد. از بخت خوش وی، در این مدت نزدیک به 50 درصد رشد قیمت اتفاق افتاده بود و سازندگان آپارتمان نیز خود اقدام به خرید می کردند! ... حال نیز این دوست به موعد دیگری از پرداخت نزدیک می شد و در این فکر بود که با فروش آپارتمانی دیگر، به تحویل آپارتمان آخر در موعد مقرر برسد و به این ترتیب بتواند اقساط را تسویه کرده و کاملا مالک آپارتمان مذکور شود. به این ترتیب ارزش کامل آپارتمان حدود 50 متری در شش ماه آینده، دست کم بخش مهمی از قیمت خرید یک آپارتمان در داخل شهر را فراهم می کند! ...

صدف علاوه بر تحسین هوشمندی این دوست، می باید به خوش اقبالی وی در دو مورد نیز اشاره کند:

1- سرمایه گذاری وی در پیش فروش آپارتمان هایی بوده که سازندگان با سرعتی مطلوب در حال ساخت آن بودند و به این ترتیب نه از تاخیرهای بعضا رایج در ساخت این دست پروژه ها خبری بوده و نه خدای نکرده، سرمایه وی به خطر افتاده است! (همه مان شنیده ایم که برخی پروژه های ساختمانی با کلاهبرداری مالکان همراه بوده است ...)

2- دوست ما به دوره ای برخورد کرده که هم رشد قیمت مسکن رخ داده و هم این که منطقه مذکور از رشد مناسبی برخوردار بوده است: خوب بدیهی است اگر این چنین نبود، وی با مشکلات بزرگی روبرو می شد و بهتر است در این جای کار بگوییم که بهتر است به برخی ریسک ها بیشتر توجه کنیم و تعهداتی بسیار بیش از توان، برای خود ایجاد نکنیم!

اما صدف علاوه بر این که این دوست را تحسین کرد، به او توصیه ای نیز داشت: هر گاه موفق به تسویه اقساط و تحویل آپارتمان شد، به صورتی جدی به فروش آپارتمان فکر کند! دو علت برای چنین توصیه ای وجود داشت:

1- مناطق تازه تاسیس شهری در اطراف شهر تهران به طور معمول در مقاطعی مورد استقبال گسترده قرار می گیرند و دوره ای از رشد قیمت را سپری می کنند. این اتفاق ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد اما به برخی نتایج نیز منجر می شود: اول این که «زمین» در این دست مناطق، معمولا محدودیتی محسوب نمی شود و بنابراین به راحتی می توان چنین مناطقی را گسترش داد. دوم این که وقتی قیمت املاک در آن منطقه رشد می کند، انگیزه ساخت و سازهای جدید به شدت افزایش می یابد چون با توجه به بافت این مناطق، ساخت و سازها با استانداردهای معمولی و کم هزینه انجام می شود و سود ساخت بالا خواهد بود.

به این ترتیب پس از مدتی با انبوه ساخت و ساز در آن منطقه روبرو می شویم که از تقاضا بسیار فراتر می رود و رکودی طولانی بر بازار مسکن آن جا حاکم می شود ... باید به این نکته اشاره کرد که مناطق متصل به شهر معمولا از این قاعده مستثنی هستند و اگر در طی سال ها جذب مناطق شهری شوند، به طور کلی از قواعد بازار مسکن شهر تبعیت می کنند و همچنین این که «زمین» در آن مناطق به تدریج کم یاب و حتی نایاب می شود. به نمونه ای چون محله چیتگر (منطقه 22) در غرب تهران می توان اشاره کرد که شرایطی این چنینی از 20 سال پیش به این سو داشته است ...

2- در مناطق تازه تاسیس و شهرک های مسکونی اطراف پایتخت، اقشاری از جامعه ساکن می شوند که از طبقات عموما کمتر برخوردار جامعه هستند. قاعده این جاست که رشد قیمت املاک توسط این اقشار نمی تواند هضم شود چون درآمدهایی ثابت و پایین دارند. به این ترتیب به طور معمول رشد قیمت در یک مقطع زمانی خاص، می تواند دیگر ادامه نیابد و در عوض رکودی بلندمدت را به بازار مسکن آن منطقه تحمیل کند...

... صدف دوستی داشت که اواخر سال 86 و در پایان دوره رونق مسکن در آن مقطع، آپارتمانی در حاشیه کرج با قیمت 40 میلیون تومان خریده بود. چندی پیش وی به پول آن آپارتمان نیاز پیدا کرد اما هنوز با وجود امکانات نسبتا معقول آپارتمان، موفق به فروش آن با قیمت 50 میلیون تومان نشده است! ... در نظر بگیرید 5 سال از زمان سرمایه گذاری گذشته است! ... وقتی از آن دوست خواستم علت احتمالی عدم فروش آپارتمان را حدس بزند، گفت که مردم آن مناطق حتی با وام نیز قادر به تامین هزینه خرید مسکن نیستند و بدتر این که کمی آن سوتر، پروژه های مسکن مهر در حال اجرا است!

نظر شما چیست؟ ... آیا دیدگاه های صدف در مورد بازار مسکن حاشیه شهر تهران صحیح است؟ ... شما آیا تجربه سرمایه گذاری در این مناطق را داشته اید و آیا از بازدهی آن رضایت دارید؟ 

بنابراین توصیه ما این است که برای بهره مندی از منافع بلندمدت سرمایه گذاری در آپارتمان، بهتر است مناطق داخل شهر را انتخاب کنید و یا مطمئن شوید منطقه ای در خارج شهر وجود دارد که می تواند وضعیتی همچون مناطق جاافتاده شهری در آینده نه چندان دور پیدا کند ...